“上市三个月了，终于成交了。”刚在房产交易中心办理完现房过户手续的刘先生手里拿着房产证，一脸轻松的说道。她在嘉定市南翔拥有一套79平方米的两居室公寓。该社区距离地铁站仅 8 分钟步行路程，周围有购物中心和学校。今年八月，我把这套房子挂牌出售，为我的父母确保空间，而不是我们在松江的新房子。
起初我对房子的价值非常有信心。她认为，自己不用担心卖掉的问题，因为该房子户型方正，出行方便，是热置换领域的热门房型。然而两个月后，已有20余人来看房，不少人询问价格，但尚未确定。 “经纪人告诉我目前不少小区正在根据市场情况调整挂牌价格。如果你想快速出售，你应该相应地调整你的期望。同小区出售的房产大多都是按照挂牌价进行交易。”刘坦言：“我咬牙调整了两次价格，最终顺利完成了交易。”虽然过程中做出了一些让步，但新政取消了外环线以外的购房限制，允许人们卖掉旧房后直接在松江市购买新房，缓解了搬家的压力。“这是值得的，因为你可以轻松地把家人搬到更大的地方。”房子。”
刘先生的经历是房地产市场“金九银十”时代的典型。在这个传统的销售旺季，上海现房市场呈现量稳价调的态势。 10月依然相对活跃，总成交量前 29 天共售出 16,999 套，预计整个月将突破 18,000 套。但价格仍处于调整期，以价换量已成为热门选择。与此同时，外汇需求取代单纯刚性需求成为市场主要力量。外环以外地区的商业活动显着增加。市场已经从一边倒的看跌趋势转变为一场供需博弈。这一政策背后的现有政策刺激了一系列的置换购买，这也反映出房地产市场从增量模式向行动模式转变的阵痛。
交易量不断增加，政策推动替代链
从成交数据来看，上海现房市场在“九金十银年”期间实现了稳定的推出数量。据统计，掸邦二手房销售量9月ghai为1.8万辆，维持小幅波动，环比增长3%。自10月初以来，交易节奏一直保持稳定。 10月28日，现房单日销售709套，29日升至782套，创下5月30日以来近150个工作日以来的最高水平。截至目前，10月销售户均面积约为79平方米，与市场主体需求和置换户型特征非常吻合。该数据系列的背景是8月25日房市新政精准激活置换需求。外环外购房，让卖旧房的置换客户购买新房，让小额和大额住房交易无缝进入市场，从而释放现有住房市场的流动性。
“九月份六分之五的商业订单是为了更换做了八年二手房经纪人的丽娜很清楚市场需求的变化。他举了一位客户的例子，他丈夫的房子在普陀县桃浦，面积为65平方米。“新险推出后20天内就成功出售，客户换成了嘉定新城的一套90平方米的小别墅。”该客户表示，此前，本来还担心卖掉旧房就买不了新房了，现在政策放开，我终于可以搬到更大的房子了，而且还能给孩子准备一个自习室，这种置换需求的解放，不仅带动了二手房交易的稳步扩大，也促进了城区二手房与外环新建房的协同，形成了“买进卖出”的良性循环。
供需博弈仍在继续市场复苏仍需值得信赖的支撑
尽管成交量依然活跃，但上海二手房价格仍处于调整期，价量互换成为热门选择。据上海中原地产房价指数显示，9月份现有住宅价格指数环比下降1.61%，降幅略大。成屋价格指数已连续五个月下跌，并在本次调整中创出新低。从交易大厅来看，目前业主平均可接受的交易区间仍处于合理范围内。一些楼龄较老或配套较弱的楼盘，议价空间相对较大。
此次价格调整和销量增长趋势，反映出现有房地产市场正在从“卖方主导”市场向“买方主导”市场转变，且与房地产市场存在差距。业主的价格预期和购买者的心理预期。 “现在，客户买房时，会比较很多，同一地区、同一类型的公寓有很多房源，所以他们会优先考虑性价比高的房产。”Lina透露。
值得注意的是，价格调整存在结构性差异。高龄丈夫住房的调整更加明显：总价较低的产品成为绝对主流，而学区内的二手、优质住宅价格则保持相对稳定。从市场成交热点来看，9月份，单价300万元以下住宅占比约61%，仍维持较高水平，但较8月份略有下降。贸易量较大的村庄有奉贤新城解放新村、共康区同和一村昂。这些成品房的平均面积不超过60平方米。
供需博弈仍在继续，市场复苏仍需可靠支撑。当今房地产市场的中心矛盾是业主调价意愿与购房者入市信心之间的矛盾。另一方面，房主，尤其是另类房主，担心过多的调整会影响房产价值。他们应该用出售房屋的收益来购买新房子。如果现房价格过于紧缩，购买新房的压力可能会增加。另一方面，购房者继续采取观望态度，等待更合适的时机，担心购房后市场会继续快速调整。受此影响，现有房地产市场的交易周期仍为三个月甚至更长，部分楼盘可能需要六个月以上才能完成。 【编辑：刘洋河】
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